계약 기간은 끝났는데 보증금은 들어오지 않고, 새로 들어갈 집의 날짜는 이미 잡혀 있습니다. 임대차 상담에서 이 두 사정은 자주 함께 옵니다. 이때 무엇을 먼저 하느냐에 따라 돌려받을 수 있는 힘의 크기가 달라집니다.
한눈에 보는 결론 ① 보증금을 돌려받는 임차인의 힘은 계약서가 아니라 '그 집에 살면서 주소를 두고 있다'는 상태에 붙어 있습니다. ② 그래서 돈을 받기 전에 짐과 주소를 먼저 옮기면 그 힘의 근거가 사라집니다. ③ 사정상 먼저 나가야 한다면 임차권등기명령을 법원에 신청해 그 힘을 등기부 쪽으로 옮겨 둘 수 있습니다. ④ 다만 신청서를 낸 것만으로는 부족하고, 등기부에 올라간 것을 눈으로 확인한 다음에 움직여야 합니다.
임차인의 힘은 어디에 붙어 있나
임차인을 지키는 장치는 두 겹입니다. 하나는 집을 인도받아 실제로 거주하면서 전입신고까지 마친 사람에게 인정되는 지위이고, 다른 하나는 여기에 계약서상 확정일자까지 갖추었을 때 생기는 순위입니다. 앞의 것은 집의 주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있게 해 주고, 뒤의 것은 그 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 배당에서 앞자리를 차지하게 해 줍니다.
여기서 중요한 것은 이 두 장치가 종이 위의 권리가 아니라 상태에 얹혀 있는 권리라는 점입니다. 점유와 주민등록이 유지되는 동안 살아 있고, 그 상태가 끊기면 근거가 사라집니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 마음이 급하다는 이유로 짐부터 옮기면, 돈을 못 받은 채로 협상력까지 함께 내려놓게 되는 셈입니다.
돈을 받기 전에 나가면 무엇이 흔들리나
먼저 옮긴 것 | 뒤따르는 문제 |
|---|---|
짐을 빼서 점유를 놓은 경우 | 집을 계속 쓰고 있다는 사실이 사라져, 계약을 주장하는 근거의 한 축이 무너집니다 |
주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우 | 배당에서 앞자리를 주장할 근거가 사라져, 그 집이 경매로 넘어가면 순위가 밀릴 수 있습니다 |
둘 다 옮긴 경우 | 임대인에게 반환을 청구할 권리 자체는 남지만, 그 청구를 받쳐 주던 두 장치가 모두 빠진 상태가 됩니다 |
표의 세 번째 줄이 오해가 가장 많은 자리입니다. 이사를 했다고 해서 보증금을 달라고 할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 다만 상대가 갚지 않을 때 기댈 수 있는 지위가 얇아집니다. 임대인의 사정이 나빠지거나 그 집에 다른 채권자가 등장하는 상황에서 차이가 드러납니다.
덧붙여 둘 것이 있습니다. 계약이 끝나면 집을 비워 줄 의무와 보증금을 돌려줄 의무는 서로 맞물려 있습니다. 한쪽만 먼저 이행해야 하는 구조가 아니므로, 돈을 받지 못한 상태에서 "집부터 정리해 달라"는 요청에 곧바로 응해야 할 이유는 없습니다.
그 힘을 집 밖으로 옮기는 장치
그래도 나가야 하는 사정은 생깁니다. 새 집의 잔금일이 정해져 있거나 직장이 옮겨 가는 경우입니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다.
임대차가 종료됐는데도 돈이 들어오지 않은 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다. 등기가 마쳐지면 그때까지 쌓아 둔 두 장치가 등기부에 얹혀 유지되고, 그 뒤로는 짐을 빼고 주소를 옮겨도 지위가 남습니다. 절차에 쓴 비용을 임대인 쪽에 물릴 수 있는 통로도 마련돼 있습니다.
그런데 순서가 어긋나면 이 효과를 쓸 수 없습니다.
신청서를 접수한 날이 아니라 등기부에 그 등기가 실제로 올라간 날이 기준입니다.
등기사항증명서를 직접 떼어 기재 여부를 확인한 뒤에 이사 날짜를 잡으십시오.
확인 전에 주소를 옮기면 옮기려던 지위가 먼저 끊길 수 있습니다.
보증 상품에 들어 두었다면 요건을 채워 보증기관 쪽에 청구하는 방법이 따로 있습니다. 이 경우에도 등기가 먼저이고 이사가 나중이라는 앞뒤는 그대로 지켜야 청구가 막히지 않습니다.
그 전에 — 계약이 끝나 있어야 합니다
임차권등기명령도, 보증금 반환 청구도 계약이 끝났다는 것을 전제로 합니다. 그런데 만기가 지났다고 해서 계약이 저절로 종료되지는 않습니다.
임대인이 정해진 기간 안에 계약을 끝내겠다거나 조건을 바꾸겠다는 뜻을 알리지 않고, 임차인 쪽에서도 아무 말 없이 그 기간을 넘겨 버리면, 종전과 같은 조건으로 계약이 이어진 것으로 다루어집니다. 그때 이어진 계약은 2년짜리로 취급됩니다. 그러니 나갈 뜻이 있다면 정해진 기간 안에 그 의사를 전달해야 하고, 전달은 구두가 아니라 자국이 남는 방법으로 해 두어야 나중에 말이 엇갈리지 않습니다.
시점 | 확인할 것 | 남겨 둘 것 |
|---|---|---|
만기 6개월 전 ~ 2개월 전 | 임대인 쪽에서 계약을 끝내겠다거나 조건을 바꾸겠다는 연락이 왔는가 | 받은 통지의 원본 또는 캡처, 받은 날짜 |
만기 2개월 전까지 | 나갈 뜻을 밝혔는가 (밝히지 않으면 같은 조건으로 이어집니다) | 문자·메일·내용증명 등 발신 기록 |
만기 이후 | 보증금이 들어왔는가, 언제까지 준다고 했는가 | 대화 내용과 약속한 날짜 |
이사 직전 | 임차권등기가 등기부에 기재되었는가 | 등기사항증명서 |
그래도 주지 않을 때
지위를 붙들어 둔 뒤에는 실제로 돈을 받아 내는 단계가 남습니다. 요구를 정리해 기록으로 남기는 일부터 시작하고, 금액에 다툼이 없다면 법원을 거치는 간이한 절차를 검토할 수 있습니다. 이 두 가지의 형식과 요령은 내용증명 편과 지급명령 편에 각각 정리해 두었으므로 여기서는 반복하지 않겠습니다. 액수나 사실관계에 다툼이 붙으면 보증금반환소송을 제기해 판결을 받고, 판결 뒤에도 이행이 없으면 강제집행 단계로 넘어갑니다.
어느 길로 가든 처음에 챙길 서류는 같습니다. 계약서, 확정일자가 찍힌 면, 전입 사실을 확인할 수 있는 서류, 주고받은 연락의 기록 — 이 네 가지를 한 묶음으로 먼저 정리해 두십시오.
임대인 중에는 새 임차인이 들어와야 비로소 돈을 마련할 수 있는 처지의 분들도 계십니다. 목표가 상대를 압박하는 데 있지 않고 내 돈을 안전하게 되찾는 데 있다면, 감정을 세우는 것보다 절차의 앞뒤를 지키는 편이 결과에 가깝습니다.
자주 묻는 질문
Q. 월세 보증금도 같은 보호를 받나요? A. 받습니다. 주거용으로 빌린 집이라면 보증금의 형태가 전세인지 월세인지를 가리지 않고 같은 법의 보호 범위에 들어갑니다. 통지 기한도, 점유와 주민등록에 붙는 지위도, 그 지위를 등기로 옮기는 장치도 똑같이 쓸 수 있습니다.
Q. 계약 중에 집이 팔렸습니다. 보증금은 누구에게 받나요? A. 점유와 전입신고를 갖춘 임차인이라면 새로 집을 사들인 사람이 임대인 자리를 승계한 것으로 봅니다. 보증금도 그 사람에게 달라고 하는 것이 원칙입니다. 다만 매매 시점과 전입 시점의 앞뒤가 얽혀 있다면 누구를 상대로 할지부터 정리하고 나서 움직이는 편이 안전합니다.
Q. 임차권등기를 하면 보증금을 바로 받을 수 있나요? A. 등기는 지위를 지켜 두는 장치이지 돈을 받아 내는 절차가 아닙니다. 등기를 마친 뒤에도 반환 청구와 회수 절차는 따로 밟아야 합니다. 다만 등기를 해 두면 그 절차를 집 밖에서 진행할 수 있게 됩니다.
이 글을 쓴 사람
이의진 변호사 | 법무법인 원결(강원 원주) 대표변호사 대한변호사협회 등록 형사전문변호사 형사사건과 함께 금전·계약 분쟁 등 민사사건도 다루고 있습니다.